一、为什么当前的房地产价格指数依然较高
2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在高速上涨。那么，到底该如何看待当前的房地产市场形势，如何解释国家发改委公布的高房价指数与现实中房价下跌的矛盾，下一步房价的走势又将如何？这些问题引起了社会各界的密切关注。
要想正确解读当前的房价，有必要先了解一下月度价格指数的统计涵义。根据统计制度，月度价格指数可分为同比价格指数和环比价格指数两类。
同比价格指数，是以本期价格与上年同期价格比较计算得出的，如果没有特别说明，所提到的价格指数通常是指同比价格指数。国家发改委公布的到的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%就是同比价格指数，这意味着8.2%的涨幅是相对于2007年6月而言的。
环比价格指数，是用当期价格与上个报告期相比计算得出的，国家发改委公布的08年 6月份70个大中城市房屋销售价格的环比指数是100.0%，说明与08年6月与08年5月相比房价没有上涨.
在计算方法上，同比价格指数可以根据需要分别计算出不同时段累积的涨价因素，我们可将其分为两部分：“翘尾因素”和“新涨价因素”。以2008年6月的全国房屋销售价格指数为例，从2007年7月份到2007年12月份的累积涨幅是“翘尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房价实际上涨对价格指数的影响，就是“新涨价因素”。
“翘尾”因素，是指上年商品价格上涨对下一年度价格指数的影响部分，在分析价格走势中，如果不能剔除“翘尾因素”，则往往容易错误判断价格形势。举例来说，假设某一商品2005年6月的价格为500元，12 月份起上涨到750元，此后一直维持这个价格到2006年6月。虽然2006年1-6月价格没有上涨，但计算2006年6月的同比价格指数时是以当期价格与05年的6月的价格相比较，即2006年6月的同比价格指数%为:（750/500）/100=150%。表明价格同比了50%。事实上2006年1-6月某商品的价格没有涨，所表现出的价格上涨是由于2005年12月的价格上涨引起的，我们通常把这种现象形象地称为“翘尾”。
如果上一年价格总水平一直上涨，并且上半年涨得少，下半年涨得多。在这种情况下，“翘尾”因素对下一年度上半年的铜币价格指数影响就较为明显，既使下一年度价格保持基本稳定，其价格指数仍会维持在较高水平上。2007年以来我国房地产价格的走势就具备了这一特点，即下半年房价上涨速度较快，这就决定了 “翘尾”因素在2008年中的影响就较为明显，这也导致了在分析2008年房地产价格走势的时候必须考虑到“翘尾因素”对价格指数的影响，否则往往得出错误的结论。
二、当前房价的实际走势
我们认为，2008年以来，我国房价整体呈逐月小幅回落态势，正朝着宏观调控的方向运行。但受2007年下半年房价上涨较快的“翘尾因素”影响，08年同比房价指数仍处于比较高的水平。
根据上面提到的“翘尾因素”和“新涨价因素”的定义，我们对2008年1-6月各月房屋销售价格指数和新建住房销售价格指数进行了分析计算。计算的具体结果如表1所示：
表1 2008年1-6月全国国销售价格指数及“翘尾”因素
|
月份 |
房屋销售价格指数 |
新建住宅销售价格指数 |
|
同比指数 |
翘尾因素 |
新涨价因素 |
同比指数 |
翘尾因素 |
新涨价因素 |
|
1月 |
111.3 |
11.2 |
0.1 |
112.2 |
12.0 |
0.2 |
|
2月 |
110.9 |
10.5 |
0.4 |
111.8 |
11.3 |
0.4 |
|
3月 |
110.7 |
9.9 |
0.7 |
111.4 |
10.7 |
0.6 |
|
4月 |
110.1 |
9.1 |
0.9 |
110.8 |
10.0 |
0.8 |
|
5月 |
109.2 |
8.1 |
1.0 |
110.2 |
9.1 |
1.0 |
|
6月 |
108.2 |
7.1 |
1.1 |
109.2 |
8.0 |
1.1 |
数据来源：国家信息中心中国房地产信息网整理。
计算结果显示，在2008年6月份全国70个大中城市房价上涨的8.2个百分点中，翘尾因素占7.1个百分点，新涨价因素占1.1个百分点。其中，新建商品住宅的销售价格也表现出这一特点，6月份新建住宅价格同比上涨9.2%，其中新涨价因素仅占1.1个百分点，翘尾因素占8.0个百分点。
从“翘尾因素”和“新涨价因素”的影响幅度上看，2008年以来，“翘尾因素”一直占据着较大比例的上涨幅度。这就意味着在2008年上半年各月的价格涨幅中，有很大一部分因素是由2007年的上涨所引起的，2008年以来的房价上涨的幅度很小。
三、地区间的分布情况
由于房地产的地域性特点，各地的房价走势分布的极不均衡，因此对全国整体的分析结论很难应用于各个城市。根据以上相同的计算方法，我们对2008年6月全国35个大中城市的房屋销售价格指数进行了分析，分离出了其中的“翘尾因素”和“新涨价因素”。分析结果如表2所示：
表2 2008年6月35个大中城市房价上涨因素分析
|
城市 |
同比指数 |
新涨价因素 |
翘尾因素 |
|
城市 |
同比 |
新涨价因素 |
翘尾因素 |
|
全国 |
108.2 |
1.1 |
7.1 |
|
济南 |
108.8 |
3.9 |
4.7 |
|
北京 |
111.2 |
4.0 |
6.9 |
|
青岛 |
106 |
1.9 |
4.0 |
|
天津 |
107.2 |
2.7 |
4.4 |
|
郑州 |
103.6 |
0.6 |
3.0 |
|
石家庄 |
107.7 |
3.2 |
4.4 |
|
武汉 |
105.6 |
1.0 |
4.6 |
|
太原 |
106.7 |
3.6 |
3.0 |
|
长沙 |
107.5 |
0.3 |
7.2 |
|
呼和浩特 |
101.9 |
1.1 |
0.9 |
|
广州 |
101.1 |
-0.7 |
1.8 |
|
沈阳 |
104.5 |
-0.4 |
4.9 |
|
深圳 |
99.6 |
-8.6 |
9.0 |
|
大连 |
104.1 |
-1.0 |
5.1 |
|
南宁 |
109.3 |
2.3 |
6.8 |
|
长春 |
107.1 |
2.6 |
4.4 |
|
海口 |
112.6 |
3.3 |
9.0 |
|
哈尔滨 |
106.7 |
1.9 |
4.7 |
|
重庆 |
110.4 |
-3.2 |
14.1 |
|
上海 |
108.7 |
0.5 |
8.2 |
|
成都 |
105.2 |
1.4 |
3.8 |
|
南京 |
103.9 |
0.6 |
3.3 |
|
贵阳 |
105.6 |
1.9 |
3.6 |
|
杭州 |
111.6 |
-1.1 |
12.8 |
|
昆明 |
106.1 |
3.9 |
2.2 |
|
宁波 |
111 |
0.7 |
10.3 |
|
西安 |
107.9 |
1.7 |
6.1 |
|
合肥 |
111 |
3.0 |
7.8 |
|
兰州 |
110.8 |
3.1 |
7.4 |
|
福州 |
104.4 |
0.3 |
4.1 |
|
西宁 |
107.9 |
1.7 |
6.1 |
|
厦门 |
104.4 |
0.1 |
4.3 |
|
银川 |
113.5 |
7.1 |
6.0 |
|
南昌 |
104.2 |
1.0 |
3.2 |
|
乌鲁木齐 |
119.3 |
4.8 |
13.9 |
数据来源：国家信息中心中国房地产信息网整理
从表中房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。
从翘尾因素看，2008年6月翘尾因素对价格指数的影响超过8%的有7个城市，分别是重庆、乌鲁木齐、杭州、宁波、海口、深圳、上海，其中，重庆翘尾因素影响最大，为14.08个百分点。
从区域情况来看，我们重点分析了东北经济区、环渤海经济区、长江三角洲、珠江三角洲、成渝经济区以及6个中部省区等六大重点区域的房价走势情况，其分析结果如表3所示。
表3 2008年上半年区域房价上涨情况及翘尾因素情况
|
区域 |
房屋销售价格指数 |
包含城市 |
|
同比 |
新涨价因素 |
翘尾因素 |
|
东北经济区 |
105.6 |
0.8 |
4.8 |
沈阳、大连、长春、哈尔滨 |
|
环渤海经济区 |
106.9 |
1.7 |
5.1 |
北京、天津、石家庄、沈阳、大连 |
|
长三角经济区 |
108.8 |
0.2 |
8.7 |
上海、南京、杭州、宁波 |
|
珠三角经济区 |
100.4 |
-4.7 |
5.4 |
广州、深圳 |
|
成渝经济区 |
107.8 |
-0.9 |
9.0 |
重庆、成都 |
|
中部地区 |
106.4 |
1.6 |
4.8 |
太原、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙 |
注：各区域房价指数为所含城市的平均值。
结果显示，在六大区域中，2008年6月房屋销售价格指数上涨较快的为长三角经济区和成渝经济区。其中，新涨价因素占较大比重的为环渤海经济和中部地区，新涨价因素较低的为珠三角经济区、成渝经济区以及长三角经济区。从“翘尾因素”上看，数值较高的为成渝经济区和长三角经济区。
这些数据表明：第一，2007年，成渝经济区和长三角经济区房价上涨较快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝经济区以及长江三角洲地区房价上涨速度明显放缓，其中珠三角和成渝经济区房价整体出现了下跌。
四、对当前房地产市场形势的判断
2004年以来，全国房屋销售价格出现了一轮快速上涨的过程。根据全国房屋销售价格指数季度数据的推算，2004年至2007年4年间，全国房屋销售价格指数累计上涨36.9%，其中，部分城市和楼盘价格上涨幅度更大。
2008年以来，房地产市场的销售面积持续下降，房价涨幅明显放缓。产生这种情况的原因，我们认为有以下三个方面：
第一，连续多年的房价快速上涨已经透支了未来几年房价的上涨动力，积累了风险，使得购买者的经济和心理承受能力不断下降。
第二，各项针对房地产市场的宏观调控政策的作用。
第三，在以上两个因素的影响下，人们对未来房价走势的预期发生变化，认为房价可能下降的人群比重上升，“买涨不买跌”的心理导致部分人群持币观望。
归结起来，当前房地产市场有以下特征：
第一，当前的房地产市场价格的涨幅已开始明显回落。
第二，当前全国房屋销售同比价格指数，受翘尾因素的影响仍在高位运行，但实际涨幅已处于较低水平，2008年6月份新涨价因素只有1.1%。
第三，地区之间差别明显，部分地区房价已开始大幅回落，部分地区房价出现僵持现象，部分地区房价仍在上涨。
五、对未来房价走势的分析
对于未来房地产价格的走势，我们认为将受到多方面因素的影响，其中最主要的有以下四个：
第一，宏观经济走势。房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。
第二，地方政府的态度。房地产与地方经济密切相关，不排除个别地方出于地方利益的保护而出台影响房价的措施。
第三，宏观调控政策。当前，呼吁政府适度放松房地产调控政策以及反对的声音均不绝于耳。政策的走向也将是影响未来房价走势的又一重要因素。
第四，心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下他将决定市场的走势。
我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。据中国房地产信息网的调查，与2007年年底相比，认为2008年房价将下降的人群比例增加了24.5个百分点，表示未来1年内有购房意向的人群比例下降了14个百分点。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步收缩，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。
作者：高聚辉，国家信息中心房地产信息处 房地产分析师 来源：价值中国 |
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