1. 试点前，某房地产企业（一般纳税人）在地税局已开票缴纳了营业税，买家未办理产权，现在买家要退房，业务上应如何处理。申报表应该怎么填写？
答：财税[2016]36号文件规定，试点纳税人发生的应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。不得冲减营改增后的销售收入。
2. 房地产企业采取预收款方式销售房地产项目，收取预收款时应当在机构地还是项目地国税机关预缴税款？应当开具何种票据？
答：根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目地主管国税机关。
3. 房地产企业收取预收款时应当开具何种票据
答:总局未明确规定。考虑到我省房地产企业在营改增前均通过地税部门“两业系统”进行项目管理和开具预收款收据，且根据试点政策房地产企业收取预收款时纳税义务并未发生，开具增值税发票容易造成申报纳税票表比对不符的异常情况，省国税局决定营改增后我省房地产企业继续通过改造后的“两业系统”开具国税部门统一印制的预收款收据，办理产权证时统一开具增值税发票。
4. 销售房地产项目纳税义务时间如何确认？
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号文件）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
5. 房地产企业原来使用原地税部门“两业系统”开具预收款收据，针对已经缴销的收据，现有客户需要更改购房者姓名，原地税部门“两业系统”可以做收据红冲，然后重新开具，现在国税部门“两业系统”不允许红冲营改增前的收款收据，现在客户要更改收据怎么处理？
答：根据2016年36号文件有关规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。更改购房者姓名，属于销售退回后再销售他人的行为。因此，房地产企业发生此类业务，应按规定向地税部门退还销售房产项目收取预收款时已经缴纳的营业税，再销售他人时再按规定在国税部门“两业系统”开具预收款收据、按规定预缴增值税。
6. 房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？
答：按总局5月6日视频会议政策解答第8点，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。【房企财税微信：13718601312】
7. 房地产公司的置换房如何进行税务处理。如何开票和计税？
答：应分别做销售处理，各自按规定开具增值税发票和缴纳增值税。
房地产企业在5月1日前从其他房地产企业购买的土地价款可否在进行差额扣除？
答：根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局2016年第18号）规定，允许扣除的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。因此，从其他房地产企业购买土地支付的土地款，不得差额扣除。如果从土地转让方取得合法有效的增值税专用发票，其进项税额可按规定抵扣。
8. 在房管部门还未出具实际测绘房产面积时,房地产开发企业在地税机关的催促下, 于 4月30日前在地税机关已开票缴税，取得了地税机关的销售不动产统一发票。5月1日后，如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符，需重开发票的，应如何操作? 如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积，应补缴增值税还是营业税？
答：根据赣地税函[2016]21号文件规定，房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的，在5月1日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的，按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税，就补缴部分开具增值税普通发票；实测建筑面积小于预测建筑面积的，纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税，并按规定作废原已开具的地税发票，重新开具增值税普通发票。房地产开发企业采取自开票方式开具销售不动产发票，在结余地税发票用完或7月1日后发生上述情况的，纳税人应正确区分税款所属期，按规定申报缴纳；发票开具按照国税部门规定办理。
【相关链接】
·后营改增时代的土增税清算实务和新申报表解读案例分析之福建省土地增值税清算技巧专场训练(厦门)
·后“营改增”时代房地产业入账票据管理规范与税务稽查风险控制(成都)
·后营改增时代房地产建筑企业涉税疑难问题解析与税收风险管控(北京)
您的位置：
