1、建安小规模纳税人没有预收款的情况下，按完工进度给发包方申请代开专用发票，增值税纳税义务已经发生，那么收到该笔款项，如何在项目所在地预缴增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，小规模纳税人跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2. 建筑企业同时存在一般计税项目和简易计税项目，对于费用类取得的增值税专用发票抵扣的进项税额，是否需要按照当月简易计税项目收入占总收入比例做进项税转出？
答：财税〔2016〕36号第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
所以建筑企业同时存在一般计税项目和简易计税项目，对于费用类取得的增值税专用发票抵扣的进项税额，需要按照上述公式做进项税转出。
3.（1）简易征收方式下，有分包业务的差额开发票的，如果对方要求我们开的是专用发票，业主怎么抵扣是按照差额抵吗？
（2）4月份以前交了营业税未开发票，五月份开0税率的普通发票，在申报表中是不用反应吗？
（3）我公司暂时全部都是简易征收的项目，取得的增值税进项专用发票是否可以抵扣，还是要等公司有一般计税的项目才能按比例分配抵扣？
（4）简易项目取得专票，不认证，税费直接进成本，滞留票会有什么后果，可以这样操作吗？
（5）三流一致问题。付款使用项目部账户、合同由项目部签订、受票单位是公司法人名称，是否符合三流一致，能否抵扣？
（6）ppp项目公司适用何种税率？与施工总包方间可以差额计税吗？能否统一出台指导意见？
答：（1）简易征收方式下，按财税〔2016〕36号规定：“试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。”并没有规定分包业务按差额开发票的，所以业主是可以按照全额抵扣的；
（2）4月份以前交了营业税未开发票，五月份开0税率的普通发票，在申报表中补开发票的金额不填入增值税纳税申报表；电子申报比对不通过的，可到办税服务厅手工申报，通过“一窗式”申报比对异常处理模块进行操作；
（3）我公司暂时全部都是简易征收的项目，取得的增值税进项专用发票是否可以抵扣，还是要等公司有一般计税的项目才能按比例分配抵扣？财税〔2016〕36号第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。综上所述，费用类无法划分的因无一般计税销售额所以无法抵扣，但不是专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产，取得的专票可以留抵；
（4）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照相关公式计算可抵扣的进项税额。因此，为避免用途发生转变时，因取得增值税专用发票未认证造成无法抵扣进项税额，建筑业纳税人取得固定资产、无形资产或者不动产专用于简易计税项目的，应将专用发票认证但不进行抵扣，待转变用途时据以计算进项税额；
（5）三流一致问题。付款使用项目部账户、合同由项目部签订、受票单位是公司法人名称， 符合三流一致，能抵扣；
（6）税率是相对某种应税行为，而不是对应公司的,
财税〔2016〕36号规定试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。如果纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，其取得的全部价款和价外费用可以扣除支付的分包款后的余额为销售额。
能否统一出台指导意见？相关具体的要等总局进一步明确。
4. 以往增值税-销项税都在贷方，这次因开县建安发票预交的增值税如何做明细分录？
答：项目部在建筑服务发生地预缴税款时：
借：应交税费-应交增值税（ **计税方法）-预缴税金
贷：银行存款
同时项目部需要交纳增值税附加，账务处理如下：
借：应交税费-城市维护建设税 等
贷：银行存款
按照实际缴纳的预缴税额计提营业税金及附加，账务处理如下：
借：营业税金及附加
贷：应交税费-城市维护建设税 等
期末将相关科目明细余额，和其他余额，结转“应交税费——未交增值税”科目。
5. 金融公司在基金公司购买的货币基金，在货币基金每月底分红和基金全部赎出时，所取得的全部分红，是否要缴纳增值税？
答：财税36号文规定：“金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。” 金融公司在基金公司购买的货币基金，在货币基金每月底分红和基金全部赎出时，所取得的全部分红，要缴纳增值税。
6. 营改增后城建费和教育附加费如何入账, 原以上费用上根据营业税计提，营改增后根据实际上缴的的增值税计提，与营业收入不匹配了。
答：城建税（全名：城市建设维护税）和教育费附加的计税依据是：增值税、营业税和消费税的税额。并不一定需要与营业收入相匹配。
7.我单位有房屋出租，因水电费等都由承租方承担，而水电费发票抬头是直接开具给我们单位的（之前咨询了电力公司，房产证是唯一有效电费名称凭证，所以不能凭出租合同办理水电费名称变更），请问营改增后关于房屋租赁的水电费发票业务如何实现有效衔接？出租方能否给承租方开具水电费发票？如果能开具，出租方的收入和成本都将虚增，并且是否还要变更营业执照范围？如果不能，请问如何处理？
答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，物业公司收取水电费，可视以下两种情况处理：
一是物业管理公司销售水、电行为。
供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。
二是物业管理公司代收水、电费行为。
物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。如果物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款的同时，另外收取手续费，那么手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税。可以比照物业公司代收代付的形式。对上述发票开具要求，没有是否属于经营范围的相关规定。
10. 营改增后政策性搬迁收入是否应交增值税? 以前是不交营业税的，但营改增后有些困惑，如，企业有一大楼，双证齐全。在账务处理时，分录如下：
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
营业外收入
简化的分录
若是动产，则会交增值税，但不动产呢?
答：按国家税务总局公告2012年第40号：
第五条 企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。
第六条 企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。
具体包括：
（一）对被征用资产价值的补偿；
（二）因搬迁、安置而给予的补偿；
（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；
（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；
（五）其他补偿收入。
搬迁收入包括两类：第一类：搬迁补偿收入，既包括政府补偿，也包括从其他单位取得的补偿。第二类：搬迁资产处置收入：一般是指企业自行变卖资产的收入，国家给予收回土地的补偿款，不看做变卖土地，而是属于“土地的所有权人将土地的使用权无偿收回的行为”，因此属于搬迁补偿收入口径。【房企财税微信：13718601312】
按《国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定 ：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
关于"正式文件"的解释：在《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）中有明确规定："《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。"
按营改增文件 制定的原则“平移营业税时期有政策”，我们理解土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为不征增值税，其他的政策性搬迁收入要具体问题具体分析。
11.我是河南信阳的，房地产开发企业，一般纳税人，我想问一下现在收到的预收款，需不需要给客户开发票？怎么开？税率是多少？
李曙亮：
一般不建议开发票。因为根据国家税务总局货物与劳务税司对《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财会〔2016〕36号）解读，房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，不确认纳税义务实现，根据财会〔2016〕36号第四十五条规定，“先开具发票的，为开具发票的当天”，开具发票的将确认为纳税义务发生，形成纳税义务。
但是，实务中，可能客户在办理银行按揭、公积金贷款，按揭银行、公积金中心可能会要求提供发票，对此，河南省国家税务局《营改增问题快速处理机制（专期九）》答复：根据《国家税务总局2016年第18号公告》文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。
13.公司现在有三个项目，两个老项目是按简易计税，一个新项目一般计税方法计税，现在要新购一办公楼，能抵扣吗？可以抵扣多少？有没有什么税务风险？
李曙亮：
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。因此，纳税人营改增后购进办公用不动产，能够取得增值税专用发票，并且不是专用于简易计税办法计税项目的，按照规定可以抵扣进项税额。
14.意向金算价外费吗？
李曙亮：
在实务中，房地产开发企业可能在开盘销售之前，收取诚意金、认筹金、订金、VIP入会费等费用，在开盘销售之后，收取定金。这些费用是否属于预收款呢？如果属于预收款，则需要预缴增值税，如果不属于预收款，则不需要预缴增值税。对此，国家层面的文件中并无明确规定，房地产开发企业收取这些费用存在纳税风险。从性质上判断，开盘销售之前，收取诚意金、认筹金、订金、VIP入会费等费用，是为了积累客户收取的，并不属于交易款项，而定金属于交易款项。湖北省国家税务局、河南省国家税务局、山东省国家税务局已经明确，房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等，定金属于预收款。
房地产开发企业可能在开盘销售之前，收取诚意金、认筹金、订金、VIP入会费等费用，根据上文的分析，明确不属于价外费用；在开盘销售之后，收取定金等费用，定金属于交易款项，应该属于价内费用。
15.我们公司有几户因为学区房的纷争可能要退房，去年签的合同，要真退房怎么处理？是去地税还是国税？
李曙亮：
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
16.公司名下没有车辆,公司与管理、生产、销售等部门的部分员工签订了私车公用协议,这样的情况下: 1.员工加油取得的增值税专用发票可以抵扣吗? 2.开具的发票一定要开公司抬头才可以报销吗?如果开的是车牌号码会有影响吗?
李曙亮：
车改的问题，营改增相关文件没有明确规定，所以存在税务风险。个人认为，如果业务真实、取得合规发票即增值税专用发票（同时取得发票联、抵扣联，抬头为公司名称全称）、且资金通过公司支付，可以用于抵扣。但车改的资金支付一般是通过个人支付，再回公司报销的形式，所以可能存在税务风险。此回答仅代表个人观点，具体请咨询税务机关，并以税务机关意见为准。
17.交房发生面积差,是开增值税普通红字发票到地税申请退还已缴纳的营业税?
李曙亮：
财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十三款规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。河南省国家税务局明确，房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如果营改增之前开具地税发票，营改增后可以开具增值税普通发票进行冲减或补缴。
18.房产企业预缴的增值税，如项目结束后，未抵完的如何办？如果项目结束房产企业工商变更为物业管理，能否抵扣物业管理的应缴增值税？
李曙亮：
现行营改增试点政策中没有项目清算的规定。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，符合条件的进项税额准予从销项税额中扣除，期末留抵税额可以抵扣以后月份的销项税额。
19.营改增选择简易计税方式，取得的增值税发票要不要核算进项税额，申报时再做进项税额转出，请李老师指导。
李曙亮：
个人认为，选择简易计税方式的，可以直接计入成本，没必要核算进项税额，再做进项税额转出，这样太麻烦。个人意见，仅供参考。
20.公司开发的项目建设开发楼盘：有1号楼、2号楼、3号楼、综合楼、幼儿园、配电房等。其中：1#.2#第一层是商铺二层以上是商品房。3#.4#是廉租房和还原房这两栋第一层也是商铺二层以上面全是住宅。综合楼里有商铺、物业、写字楼等，请教老师：财务账务设立确定的成本核算对象应如何划分，是按以下哪种方法？1、是按每栋楼设立成本核算对象？（如按：1号楼、2号楼、3号楼、4满天飞楼、综合楼、幼儿园、配电房等）2、是按不同的功能划分并设立成本核算对象？（将全部开发楼盘的这么多栋房，按同功能的进行合并归集设立成本。
李曙亮：
我认为是二者的结合。但用一种方法可能无法实现核算目的。
您这个问题与《房地产开发企业会计与纳税实务》（第二版）79-83页举例非常相似，有这本书的朋友可以看看。
21.采取买房送家电的销售方式，房地产企业可否抵扣购买家电的进项税额？
李曙亮：
对于买房送家电问题，山东省国家税务局明确，房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。进项税额就应允许抵扣。
22.房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗？这些设施如果最后拆除，已经抵扣的进项税要转出吗？
李曙亮：
售楼处、样板间与房地产开发经营相关，属于正常拆除，个人认为，售楼处、样板间的进项税额可以抵扣，已经抵扣的进项税不需要转出。另售楼处、样板间的进项税额不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条明确规定不能抵扣的范围。个人意见，仅供参考。
23.两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目,土地在其中一方名下,土地出让金应由谁来扣除？
李曙亮：
这个问题应该适合作开发不动产，在《房地产开发企业会计与纳税实务》（第一版）第七章有介绍，《房地产开发企业会计与纳税实务》第二版因涉及到营改增很多政策不明确，把这一章去掉了。因题意不明确，（1）如果隐名合作开发，即以一家公司名义开发，一般为土地方，个人判断，符合条件的土地出让金可以抵减销项税额。（2）如果属于显名合作开发，一般为联合体，一起报批报建，这种情况比较少，只有这种情况才存在谁抵减的问题。个人意见，仅供参考。
24.房地产企业以甲供工程形式将工程包给建筑公司，并给建筑公司开材料费的发票，建筑公司再给房地产企业开发票的时候，这部分材料款如何开具发票？作为货物单独开17%的票？还是纳入建筑服务开11%的票？
李曙亮：
这种形式太复杂，不知什么目的，在做资金流吗？个人认为，应纳入建筑服务开11%的发票。个人意见，仅供参考。
25.我们售楼处有一软装合同，材料占合同价款的绝大部分，对方想给我们提供11%的增票，我们集团是要求对方就材料和家具部分提供17%的税票。这类合同是如何签订的？
李曙亮：
要看材料谁采购，如果装饰公司提供，我认为是提供11%的增票，如果材料甲供，甲方可以从材料和家具商那里取得17%的税票。但如果材料和家具甲供，装饰公司可按甲供工程提供3%的税票。
26.我们公司项目办公处前些日子被淹了，电脑什么的都毁了，现在新买了一批，用在新项目上抵扣，会不会有什么风险啊？
李曙亮：
我认为不存在税务风险，购进固定资产除专用于简易征收不能抵扣外，其他的全额抵扣。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。因此，纳税人营改增后购进办公用不动产，能够取得增值税专用发票，并且不是专用于简易计税办法计税项目的，按照规定可以抵扣进项税额。
27.公司自建的办公楼，有一些闲置的地下停车库，租给附近的居民，半年一次租金，之前交的营业税，现在不知道怎么办了，9月1号就要收租金了，请李老师给指点一下！
李曙亮：
按照不动产租赁服务缴纳增值税，如果是属于2016年4月30日以前的老项目可以按5%简易计税。
29.李老师，我们是工业地产开发的房地产。有一个代建项目，土地不是我们的。我们垫付建设资金，工程款发票是开给我们的，项目建成后整体移交发包方。因为垫付资金，所以我们这种行为不符合代建定义。那是属于销售不动产还是工程施工转包呢？
李曙亮：
严格来说，您们不属于工程代建。个人认为，应该属于建筑服务，可能还有一部分管理的成分。
30.我公司现在正在开工一个新楼盘，这个楼盘开工时财政拔了款用来买土地，将来建好后大楼的一至五层要归政府使用，我想问下这种模式下会计与税务处理要注意什么？
李曙亮：
个人理解，您这是政府出钱，委托您们开发，可能涉及到税务风险。
大楼建成后一至五层归政府使用时，要弄清政府只是使用，还是拥有所有权？
如果产权归政府，建议按销售处理，按照销售不动产纳税。
如果记预收账款，要交税。如果暂挂往来，可能认定为资金占用，是同销售。个人认为，后者可能好些，但都有税收风险。
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