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房地产营改增重点项目探究与土地增值税疑难问题剖析 |
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| （本课程滚动开课，如遇开课时间或者地点不合适，请拨打010-62278113咨询最新时间、地点等培训安排！） |
【培训时间】2015年8月20日至22日（8月20日全天报到,21-22日两天课程）
【培训地点】昆明◇朗威酒店（昆明市官渡区春城路299号）
【培训对象】各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
【培训费用】2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）
【培训背景】
自2010年以来，总局已经连续六年将房地产行业纳入到税收专项检查中。在2015年的两会上，李克强总理和财政部长楼继伟均表示力争在2015年实现“营改增”的全覆盖，而营改增的重点和难点是房地产行业。面临着总局多年来在专项检查中对房地产行业的青睐和作为营改增的重点和难点，房地产企业应考虑是如何应对变革，使企业在变革中能够平稳着陆和再次腾飞！
而较之于营改增对房地产企业的影响，土地增值税则是房企财务人员不得不说的“痛”。 土地增值税是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。在实务中，土地增值税的整体税制结构是相对固定的，国家层面对基本问题以各级次的税法形式进行了明确，但是在实际执行中，各地对于相同问题却有着不同的“土政策”，这也就使企业在实际执行时感到无所适从。
【培训收益】
本次培训着眼于对房地产营改增重点项目进行全方位的探究，使财务人员利用“营改增”尚未推进到房地产行业的“空档期”，做出合理的预测和规划，使决策层能够充分把握“营改增”的动向和脉搏，使企业在增值税框架下规避涉税风险和充分享用税收政策红利，进行积极的税收规划；
在对营改增进行探究的同时，将实务中被高度关注的土地增值税疑难问题进行解析，使财务人员明晰土地增值税的基本脉络和核心理念，在此基础上进行合理的土增税涉税处理，规避土地增值税的涉税风险。
【培训讲师】魏老师
中国注册税务师。毕业于长春税务学院（原直属国家税务总局，现升格为吉林财经大学）税务系，经济学学士。现供职于某市国税局稽查局。魏老师长期从事税务案件的审理与稽查工作，通晓税务稽查机关的稽查流程与办案模式。对房地产、建筑安装、工业等行业均进行过专题调研与稽查，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。魏老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。有着丰富的培训经验，善于在培训中和学员充分互动，授课风格幽默诙谐，能对晦涩难懂的税收知识以平实的语言进行演绎；其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、详实精巧，并因此受到参训学员的一致好评。
【培训大纲】
第一部分：房地产业“营改增”重点项目探究
一：2014年某地关于房地产专项检查情况分析
1．总局专项检查年年有，为何房地产业屡屡“中枪”？2015年专项检查剑指何方？
2．2014年对房地产行业专项检查基本情况介绍及存在的问题。
3．典型问题存在对于房地产业在营改增中的影响分析。
二：增值税原理简介及营改增回顾
1．增值税原理简要介绍。
2．增值税原理与营业税原理比较与分析。
3．增值税的纳税人与扣缴义务、税率与征税率。
4．增值税一般计税方法与简易计税方法简介。
5．营改增的背景及原因分析。
6．营改增的推进历程回顾及目标分析。
7．梳理已纳入营改增范围具体项目对房地产开发进项抵扣的影响。
三：房地产营改增涉税重点分析及应对之道
1．营改增时间预测及建筑业营改增时间对房地产企业的影响分析。
2．房地产增值税税率的猜测与建筑业增值税税率对房地产税负的影响。
3．公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？
4．买房送家电等行为是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？
5．开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？
6．房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？
7．不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。
8．售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否要转出？
9．回迁安置房是否要视同销售征收增值税？
10．房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？
11．预收账款是否收到就产生纳税义务？能否收到钱就开票？
12．房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？
13．没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税？
14．预售期都是销项远大于进项资金流压力过大的如何解决？
15．如何准确判定进项税的抵扣范围进而规避风险？
16．营改增税负上升能否获得财政补助？如获得补助是否需要缴纳企业所得税？
17．土地出让金的能否抵扣进项？具体应如何操作呢？
18．房地产行业政府规费的梳理及其进项税能否抵扣？
19．园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？
20．房地产项目公司注销时的留抵税额如何处理？
21．营改增来临，土地增值税去留博弈及重复征税分析
22．资金成本能否抵扣？统借统贷形式下分摊利息如何抵税？
23．违反资本弱化条款以及超过同期同类贷款利率部分如果取得专用发票能否抵扣？
24．境外机构进行的规划设计，能否有进项税的抵扣？产生的非居民税收如何处理？
25．什么是混业经营？如何规避混业经营的风险？
26．营改增后处置营改增前购入资产如何缴税？
27．新旧税制转换的过渡期问题。
（1）其他行业营改增过渡期政策借鉴。
（2）房地产能否取得过渡期政策？
（3）在建项目如何处理？是继续缴纳营业税还是如何？
28．“甲供材”模式的增值税考量。
29．施工企业在施工现场使用房地产企业的水电是否要缴纳增值税？房地产企业能否要向施工企业开具专票？
30．营改增来临企业固定资产投资策略如何决断？
31．房地产企业营改增时代对于供应商的选择。
32．营改增后购进的防伪税控系统和技术维护费抵减进项的优惠，你知道吗？
33．国地税之间税源划转如何早作准备？
四：增值税专用发票实务处理专题
1．为何有增值税专用发票以及以票管税模式的分析。
2．如何判定恶意取得虚开专用发票？税法及刑法的规定如何？
3．如何判定善意取得虚开？善意虚开如何进行税务处理特别是企业所得税？
4．增值税专用发票可以作废吗？流程如何？
5．增值税专用发票如何开具红字专用发票吗？
6．增值税专用发票如果丢失怎么办？是否会被处罚呢？
7．增值税专用发票认证期限是多少天？认证期限的存在是否为税务规划带来空间？如果超期未认证是否有救济措施？
8．已认证通过专票是在当月抵扣还是下月抵扣？如果未按期申报抵扣能否在以后期间继续抵扣？
9．增值税专用发票填写不全能否抵扣进项税？
10．“三流”不一致涉税风险分析及典型案例。
五：发票违法成本及涉税风险应对
1．为何发票违法成为可能？建安企业发票违法问题高发的根本原因何在？
2．征管法修订案中对于虚开如何规定？
3．发票管理办法如何处罚虚开行为？
4．危害税收征管罪中关于虚开专用发票和普通发票的具体规定如何？
第二部分：土地增值税疑难问题剖析
一：土地增值税核心概念的精确解析
1．土地增值税的征税对象如何准确理解？
2．土地增值税的征收方式有哪些呢？
3．房地产企业土地增值税征收形式简介以及清算条件如何把握？
4．清算完成后是否允许二次清算呢？
5．土地增值税清算单位如何界定及各地政策实践分析。
6．土地增值税的成本分摊对象如何准确分类及各地政策实践。
7．普通住宅与非普通住宅如何划分呢？
8．改制重组土地增值税政策详解。
二：土地增值税收入项目疑难问题分析
1．如何确认土地增值税收入确认的口径？
2．房地产开发企业代收费用是否计入收入计税？
3．以房地产进行投资是否要缴纳土地增值税？
4．销售无产权商品房是否需要缴纳土地增值税呢？
5．转让小产权房是否应纳入土地增值税征收范畴？
6．采用永久性租赁形式处置地下无产权车位土增税如何处理？
7．拆一还一如何计算土地增值税？
8．公共配套设施无偿移交是否要视同销售计算土地增值税？
9．地下人防车位是否属于可售面积呢？
10．土地增值税体系中如何区分新房与旧房？
11．代建行为是否应该征收土地增值税？
12．合作建房土地增值税如何征收？
13．政府给予的土地返还款应该如何处理？
14．91号文件中的价格明显偏低且无正当理由如何适用？
15．转让股权与土地增值税会发生关系吗？
16．整体转让资产、负债、人员土地增值税是否需要缴纳？
17．房地产开发公司收取顾客的违约金及更名费，是否需要缴纳土地增值税？
18．房地产企业卖房送车库（位）如何计算缴纳土地增值税？
19．房企采取售后回租形式销售商品房如何计算土地增值税?
20．国家收回土地使用权是否需要缴纳土地增值税？
21．“商铺+住宅”产品形式土地增值税如何计算更合理？
三：土地增值税扣除项目疑难问题分析
1．土地增值税扣除项目的基本原则与口径如何确认？
2．甲供材而引发的税企扣除争议问题分析。
3．房企支付给拆迁户过渡房租金应如何扣除？
4．投资而来的土地扣除金额如何确定？
5．公共配套设施的成本能否作为扣除项目？
6．土地增值税利息扣除讲究多，你知道吗？
7．房企缴纳的土地闲置费能否作为扣除项目？
8．精装房的装修费用如何扣除最合理？
9．售楼处、样板间建造成本如何扣除？
10．房企扣留的质保金能否作为扣除项目核算？
11．房企支付的违约金、超期利息、加罚利息、赞助捐赠支出等能否税前扣除？
12．加计扣除20%的法定条件如何规定？ |
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