作者：王轶仙   来源：威科先行财税信息库

一、增值税

 1、依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）第十一条：投资需要视同销售；且在产权发生转移的时候可开具增值税专用发票。

 2、依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告【2016】18号）第四条规定：增值税计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）。

 3、依据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

 4、依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告【2016】18号）第十一条规定：增值税预征时应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷〔1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。【房企财税微信：fdccspx】

 5、增值税销售额确定时依据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（公告2016年第86号）第五条规定：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

  即：1、计容可售面积要分摊土地成本；2、不计容可售面积及不可售面积不分摊土地成本。

  6、依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）规定纳税人取得的按固定资产核算的不动产所支付或者负担的增值税额可以按两年抵扣，取得增值税专用发票认证通过的当月抵扣60%，第十三个月抵扣40%。即房地产开发企业如果开发商业地产或写字楼等房产对外投资应该多考虑该政策，而不是挖空心思想用“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”!

二、土地增值税

 1、土地增值税清算时计税收入确定：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011修订)》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。则在计算土地增值税计税收入时计算公式为：计税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+11%)*11%

 2、土增税预缴时计税依据确定：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（公告【2016】70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

 即：土增税计征依据=预收款-【预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%】

 3、视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题：纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行：

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：　　

1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

 三、企业所得税

 1、企业所得税预缴时计税依据确定：《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会【2016】22号）第二条第三款第一项规定：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

 依据此规定，当期允许扣除的土地取得成本相对应的增值税冲减当期主营业务成本。则当期预征税款计税收入确定为：预收款/(1+11%)。

 2、房地产企业确认收入确定。依据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）第五条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。由此可知，不包括价外税增值税税额。故计税依据为：全部价款和价外费/(1+11%)。

由此，可以清晰得出，在房地产开发企业采用一般计税法下，预缴增值税、土地增值税、企业所得税（全国各地预征率不同）时，计税依据不同！符合结转收入，计征以上三个税种时计税依据依然不同！

特别提醒：增值税按建筑工程开工许可证分期，土地增值税按国家相关部门的批复文件标明的分期为分期（一般是发改委）。