转载自：东恒律师   作者：赵恒志

2013年央视每周质量报告“土地增值税黑洞”报道，揭开了土地增值税的盖子，国家税务总局也发文《关于深入开展土地增值税清算工程的通知》，表态要求维护土地增值税税收政策的刚性。 时至今日，3年过去了，现实中土地增值税清算到底是怎样的呢？是流于形式，还是真刀真枪呢？ 什么才是房企引起重视的呢？ 回到现实，从最近的江苏大山房地产开发有限公司与江苏省宿迁地方税务局稽查局的土地增值税争议开始，看看江苏省高级人民法院2015年10月24日作出的(2015)苏行终字第00508号行政判决书能够告诉我们些什么，房地产企业应该在哪些方面引起重视、未雨绸缪！

一、政府奖励、返还款，应当冲减土地出让金

江苏大山房产公司从宿迁市泗洪县财政局获得的1600万元奖励是基于受让土地而取得，宿迁地税稽查局认为在计算江苏大山公司为取得土地使用权所支付的低价款时，应从地价款中扣除1600万元。 重要风险：房企因土地取得的财政返还或奖励，在计算土地增值税时冲减地价款，不但不能享受房企开发成本加计扣除20%，而且还要事实上交纳土地增值税。 事实上，有关政府土地奖励、返还，各地政策并不一致，有些地方是冲减地价款，有些地方是作为房企的营业外收入征收企业所得税，并非土地增值税。 实务要点：在取得财政返还或奖励时，房企与政府对款项性质予以书面的、正式的界定，避免税务稽查时难以说清楚的被动局面。

二、地下室的可售面积

目前，考虑到人民防空的需要，地方政府对地下室的规定多有不一，可能出现最初的规划与房产测绘并不一致。极端情况下，部分地下室事实上难以销售，却在土地增值税法上成为可销售面积予以征税。 比如，江苏大山公司的项目，在工程项目规划与房管局测绘结果并不一致，前者即工程规划地下室可售部分为H02、不含H01，后者房管局测绘则包含H02和H01，最后地方税局稽查局以后者作为可售面积、征税土地增值税。 重要风险：地下室的工程规划与房管局测绘是否一致，避免因两者不一致导致的税务不利局面。【房企财税微信：13718601312 】

三、向非金融机构的借款利息不能据实扣除

房地产企业是资金密集型行业，融资费用往往巨大，限于现行土地增值税政策，向非金融机构的借款利息费用往往因难以取得相关票据、利率高于商业银行同期同类贷款利率等问题，要么不能扣除、要么不能全扣。 重要风险：借款主体与开发项目的主体是关联公司，但在法律上不是同一主体，导致借款费用不能税前据实扣除，造成多交土地增值税。四、应收未收的购房款还要交税 土地增值税清算，还是企业所得税清算，即便未开具发票或未全额开具发票，也不管房企是否实际取得收入，均是以合同金额确定收入金额、以合同约定的付款时间确定纳税时间。

重要风险：购房合同约定的付款金额虚高、付款时间苛刻购房者难以及时支付购房款，从而导致多交土地增值税、早交土地增值税，占用企业资金。

结 语

当然现实的土地增值税争议，远远不止这些，局限于上述方面，还有诸如开发成本中的间接开发费与企业管理费的界限、建筑安装成本发票的审核、项目清算单位等等，有鉴于土地增值税的复杂性，有必要提前规划合理布局。