朱鱼翔/文，作者单位：江苏瑞安达税务师事务所有限公司

学习了两位大侠关于《开发商按22号文进行核算时建议进行成本还原》讨论，真是“浪子耍大刀——眼花缭乱”，为了弄清真相，试举例学习，如有不当，请各路大侠支招。

一、会计处理

1、购入土地的账务处理

2016年5月10日，瑞安达房地产公司于通过“招、拍、挂”取得一地块，土地价款为11100万元，用于开发“瑞安达花园”，总建筑面积4万平方米。则：

借：开发成本——土地价款   11100

贷：银行存款   11100

2、预售未完工开发产品的账务处理

2016年8月1日，“瑞安达花园”取得预售许可证，当月全部售罄，取得预收账款44400万元。

借：银行存款    44400

贷：预收账款    44400

3．预缴税金的账务处理。

（1）预缴增值税：44400/1.11*3%=1200万元。

借：应交税费——预交增值税  1200

贷：银行存款    1200

（2）预缴城建税及附加

借：应交税费——预交城建税

应交税费——教育费附加

贷：银行存款

（3）预缴土地增值税：预征率2%，预缴的土地增值税=（44400-1200）*2%=864万元

借：应交税费——预交土地增值税    864

贷：银行存款    864

4、商品房交付的账务处理

（1）结转开发成本

借：开发产品

贷：开发成本

（2）结转主营业务收入

借：预收账款   44400

贷：主营业务收入  40000

  应交税金—应交增值税（销项税额）    4400

（3）结转主营业务成本

借：主营业务成本 

贷：开发产品

（4）结转预缴增值税

借：应交税费——未交增值税  1200

贷：应交税费——预交增值税  1200

（5）允许扣除的土地价款 （11100÷1.11）*11%=1100万元

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 1100

贷：主营业务成本   1100

（6）结转税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费——预交土地增值税 

    应交税费——城建税

    应交税费——教育费附加

 5、增值税结转的账务处理（略）

二、土地增值税处理

1、关于土地增值税的计算，大家一直纠结了收入与土地成本的计算口径，个人认为：

（1）转让房地产的土地增值税应税收入=44400-（4400-1100）=41100万元

（2）取得土地支付的价款，案例中按取得的土地价款11100万元扣除。

2、关于营改增后土地增值税的个人观点：

（1）土地增值税应区别与增值税、所得税的计算口径，更不可与会计核算挂钩，只需要按土地增值税清算的规程就可以了，不要联想太多。

（2）“开发成本”与“主营业务成本”是两回事，营改增前两者金额相同，营改增后两者金额可能不同，主要是因为“销项税额抵减”是对冲的“主营业务成本”，而不是“开发成本”。

三、相关文件

（一）财会〔2016〕22号

“1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。

（1）按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额：

借记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目

贷记“应付账款/应付票据/银行存款”等科目

（2）待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，

借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”

或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”）

贷记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目。”

（二）国家税务总局公告2016年第70号

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

（三）国家税务总局公告2016年第18号

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取的得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算

当期允许扣除的土地价=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积）*支付的土地价款。