1、房地产企业通过分立而取得土地，企业仍持有原财政票据，但土地使用权证书名称变更为分立后的企业。此情况下，分立后的房地产企业按一般计税方法计算增值税时，土地出让金能作为抵减销售额？若可以抵减销售额需提供哪些证据？

答：可以按照分立前土地付的土地价款抵减销售额。企业需提供企业分立前后的工商登记证、税务登记证、分立协议、公司章程、分立前取得土地出让金财政票据。

2、纳税人新建、扩建、改建、装饰不动产，超过购置时原值50%，须分两年抵扣。某纳税人有办公楼一栋，原值100万元，2016年10月扩建花费30万元（不含税，税率11%，下同），相关进项不用分期抵扣，2017年10月再次装修，花费30万元，请问纳税人是否需要分两年抵扣？“超过购置原值50%”的计算标准是按单次改建计算还是按多次改建累计计算？

答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）文件规定，“纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。”如果是两次装修，因每次装修支出均不足原值的50%，故可以一次性抵扣，但对于连续进行的改扩建应按累计金额计算。若2016年10月-2017年10月属于2017年10月期间的装修，属于一次装修行为分期支付价款，合计改扩建支出60万元，超过50%的比例，需分两年抵扣，具体抵扣计算如下：

（1）2017年10月，再次发生改扩建支出时，本应转出2016年10月已发生的改扩建进项税额的40%，但2017年10月正好是第一次抵扣时间的第13个月，故不需要进项税额转出。

（2）2017年10月发生的30万元改扩建进项税额的1.98万元（30*11%*60%）可于当期抵扣进项税额，剩余1.32万元（30*11%*40%），暂记入“应交税费——待抵扣进项税额”，待2018年10月再转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”。

3、房地产开发企业如何准确判断预售和销售？

答：房地产开发企业在商品房销售合同签订之后至开发产品交付之前收到的款项（包括首付、按揭、全款），均作为预收账款，在实际收到的次月按3%预缴增值税。房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。并按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付业主的当天，房地产企业于纳税义务发生时间的当月开具增值税专用发票或增值税普通发票，计提增值税。

4、股东退股或因企业注销向股东分配资产，涉及不动产或土地使用权的，是否属于销售行为？

答：股东退股或注销向股东分配资产，就是资产转让给股东，转让款冲抵减资款或清算分配款，故需作销售处理，缴纳增值税。

5、如果房地产行业纳税人，在同一个月内收到预售款和尾款，在次月是否可以不需预缴，直接纳税申报？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）规定，收到预收款（含尾款）均需要在次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。开发产品交付给业主时，计提增值税。

附：近期房地产、建安企业财税培训课程安排

【12月3-4日】厦门 全面营改增背景下房地产\建安企业汇算清缴风险识别与防控专题
【12月8-9日】南京 金税三期严监管下的房地产开发预警评估稽查与风险防控专题
【12月16-17日】合肥 房地产建安企业增值税管控和所得税汇缴与清算新风险防控及稽查应对
【12月16-18日】郑州 建筑、房地产企业营改增政策梳理与国地税一体化管理体系下的纳税风险防控暨企业所得税管辖权变更涉税风险剖析与稽查应对专题班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地产企业税务难点焦点问题风险防控与所得税汇算清缴专题
【12月22-24日】成都 房地产开发五个不同阶段涉税风险防控与纳税答疑暨营改增后的土地增值税清算风险防范与难点解析专题